Прошло время, когда люди стремились перебраться из частных, как правило, неказистых, без коммунальных благ, с «удобствами» на улице домов в многоэтажные, пусть даже панельные «хоромы». Сейчас обратная тенденция. Жители многоквартирных зданий не прочь разменять, продать свою жилплощадь, чтобы приобрести малоэтажный домик на земле. Но далеко не у всех это получается. Хотя темпы малоэтажного строительства в последние несколько лет заметно активизировались.

Но многие малоэтажные проекты так и остаются на бумаге. Почему, что мешает этому "движению к земле"? В редакции журнала "NB. Особое внимание" прошел традиционный круглый стол, где на этот раз обсуждались проблемы, связанные с возведением малоэтажного жилья, в том числе весьма актуальные в последнее время вопросы экологии жилищного строительства. За круглым столом собрались начальник отдела прогнозирования инвестиций и государственной поддержки граждан управления реализации федеральной целевой программы "Жилище" министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Олег Васильев, генеральный директор ООО "Открытый мир", вице-президент омского Союза риелторов Евгения Басова, директор ООО "Варм" Алексей Сабельфельд. Модератор - Александр Коршунов.

- Доля малоэтажного домостроения на первичном жилищном рынке с каждым годом увеличивается. Растет и спрос на дома на земле. Однако часть проектов малоэтажной застройки заморожена. Как развивается ситуация в этом сегменте рынка сегодня?

Васильев: Для начала давайте определимся с терминологией, чтобы не было путаницы. Что такое малоэтажное жилье? Это дома до трех этажей, индивидуальное жилье - как правило, это дом на одного хозяина с приусадебным участком. Сегодня налицо тенденция, подкрепленная, кстати, и нормативными документами федерального и регионального уровней, к росту доли малоэтажного жилья. Мы стремимся, чтобы доля вводимого малоэтажного жилья составляла 60 процентов от общего объема жилищного строительства. В принципе у нас соотношение выдерживается. Порядка 53-57 процентов жилья в регионе вводится индивидуальными застройщиками. Это и "малоэтажка", и ИЖС в чистом виде.

При этом особое внимание уделяется комплексному подходу к решению этих вопросов. Не точечная застройка, а целый микрорайон - вот приоритетное направление в нашей работе. Выделяется площадка, на которой возводится несколько десятков, а то и сотен таких домов, обеспеченных не только инженерной, но и социальной инфраструктурой.

- Можно привести примеры?

Васильев: Конечно. Поселок Светлый в Саргатском районе. Это один из первых пилотных проектов малоэтажной застройки в регионе с привлечением средств федерального бюджета, направляемых на строительство инженерной инфраструктуры в виде субсидий процентной ставки на первом этапе и на строительство дорог с твердым покрытием - на втором. Микрорайон продолжает строиться. Поселок Черноморка в Полтавском районе и микрорайон "Павловский" в Русско-Полянском районе - еще один пример комплексной малоэтажной застройки. У нас подготовлен перечень площадок, которые до 2015 года планируем обеспечить объектами коммунальной инфраструктуры. С этим перечнем можно познакомиться в приложении к долгосрочной целевой программе Омской области "Развитие жилищного строительства на территории Омской области (2011-2015 годы)".

Сабельфельд: Наша компания также участвовала в строительстве малоэтажного жилья на селе по федеральным и областным программам. Были и собственные проекты. Например, сейчас мы возводим микрорайон "Возрождение" в Азово. Это на 100 процентов коммерческий проект, к сожалению.

- Почему к сожалению?

Сабельфельд: Потому что при поддержке государства участки малоэтажного жилья были бы более доступны. Сейчас мы сами формируем пакет коммуникаций и предлагаем участок под строительство дома по согласованному проекту. На выбор предоставляем семь эскизных проектов - от 120 до 300 квадратных метров общей площади до трех этажей. Средняя цена готового дома получается 35 тысяч рублей за квадратный метр. В принципе в Омске такая же стоимость жилья в панельном доме. Мы ориентируемся на средний класс населения. К сожалению, представителей этого среднего класса у нас в стране не очень много. Поэтому помощь государства, местных властей при реализации проектов комплексной малоэтажной застройки очень важна.

У нас, кстати, уже отработана технология возведения бюджетных объектов, которую назвали "термос". Она дает существенную экономию энергоресурсов в таком доме. Мы производим полистиролбетонные блоки, монолитную заливку и кирпичи полусухого вибропрессования, которые используем в строительстве. Мы подсчитали: отопление квартиры в доме, построенном по этой технологии, за зиму составило всего 550 рублей. Эти дома мы возводили по областной программе "Строительство 21 двухквартирного жилого дома для расселения граждан из помещений, предназначенных для временного проживания, в рамках долгосрочной целевой программы Омской области" развития жилищного строительства на территории Омской области (2011-2015 гг.). Мы построили 13 таких домов, куда переехало 26 семей. Еще одна особенность этой технологии - скорость возведения. За 2,5 месяца мы построили эти дома. И это с учетом того, что мы провели туда газ, водопровод, канализацию, электроэнергию и даже заасфальтировали территорию.

- Евгения Васильевна, вы можете прокомментировать ситуацию на рынке малоэтажного строительства как риелтор и как застройщик. Как выглядит соотношение спроса и предложения в этом сегменте жилищного строительства?

Басова: Да, мы активно участвуем в малоэтажном строительстве. В июне, например, мы, получив разрешение на строительство коттеджного поселка Новая Ребровка в Омском районе, приступили к реализации этого проекта. Но я хотела бы проанализировать ситуацию с позиций реальных сделок в этом сегменте рынка. Омский Союз риелторов ежемесячно выпускает материалы с анализом регионального рынка недвижимости. Любопытно посмотреть, как формировался спрос на малоэтажное жилье. В докризисном 2008 году в Омске насчитывалось порядка 15 проектов коттеджных поселков. В основном это дома бизнес-класса, рассчитанные на элиту. Нет у нас малоэтажного жилья для людей с невысоким доходом, за исключением одного поселка на улице Завертяева, построенного для бюджетников с большими проблемами. Программу газификации там до ума не довели. Но спрос на малоэтажное жилье есть ведь и у представителей среднего класса, и ниже среднего. По результатам наших исследований спроса на рынке малоэтажного домостроения 66 процентов населения рассматривают возможность приобретения загородного дома.

- Каким образом? Что делать для удовлетворения спроса на малоэтажное жилье, который часто не соответствует материальным возможностям людей?

Басова: Мы выяснили, что потенциальный владелец домохозяйства, как я называю людей, мечтающих купить или построить свой дом, готов сменить свою квартиру в многоэтажке на малоэтажное жилье на земле, пусть даже за городом. Некоторые готовы ездить в Омск из своего загородного дома даже на маршрутках. Это к слову о привлекательности малоэтажного домостроения. Мы четко определили портрет этого покупателя. Среди них есть люди, готовые поменять квартиру в Омске на дом на земле. Трехкомнатная квартира в типовом доме даже не в центре города по стоимости в принципе равна домохозяйству, которое заявляется, например, в поселке Возрождение, или в поселке Новая Ребровка, или в Зеленой долине. Но претворить эти планы непросто. Этому нередко мешают сами застройщики, у которых зачастую не хватает средств на реализацию задуманных проектов. У меня целый перечень компаний-застройщиков, которые обанкротились, остановились, просто ничего не делают. Вот у меня список участников программы комплексного освоения земельных участков под жилищное строительство 2008 года. Как минимум шесть проектов из этого списка застройщики так и не смогли реализовать. Они рассуждают примерно так: вот если бы нам выделили участок под застройку с подготовленной коммунальной инфраструктурой, если бы дали льготные кредиты под гарантии государства, мы бы быстро возвели дома. Современные технологии малоэтажного домостроения, действительно, позволяют быстро строить. За два месяца можно дом "под ключ" сдать. Но даже достаточно крупные застройщики не могут себе позволить поставить готовый экспозиционный дом, чтобы люди могли съездить посмотреть его как образец. А только потом, может, кто-то и купит подобное жилье.

- А, собственно, какой помощи ждут застройщики от государства? Может, лучше поддержать материально, как-то стимулировать потенциального покупателя?

Васильев: Формы поддержки существуют различные. Например, компенсация, снижение процентных ставок по кредиту. У нас в области действует целый комплекс мер, направленных на развитие малоэтажного строительства. В частности, проводится субсидирование процентных ставок по кредиту на жилищное строительство, в том числе и для юридических лиц, которые возводят жилье эконом-класса - до пяти лет в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ. Регион делает все, что может сделать, исходя из возможности бюджета. Омская область одной из первых среди субъектов РФ ввела такую форму поддержки, как беспроцентный ипотечный заем для определенных групп населения. Областной бюджет взял на себя расходы по оплате процентных ставок этих ипотечных кредитов. Улучшаются и условия ипотечного кредитования. Сейчас ипотечный заем по государственной программе можно оформить уже на сумму до 90 процентов от стоимости жилья.

Басова: Видимо, вы имеете в виду программу "Стимул", которая наверняка заинтересует застройщиков. Но там есть ряд нюансов. Мы их обсуждали с представителями региональной ипотечной корпорации, являющейся оператором этого продукта. К сожалению, не все застройщики могут пройти по этой программе, так как не располагают необходимым пакетом предусмотренных законодательством нормативных документов. Это касается правил застройки, генплана и ряда других моментов. Много проблем также с оформлением земель под застройку. Не секрет, что многие площадки, где возводится малоэтажное жилье, раньше относились к землям сельхозназначения. Сейчас только в земельных вопросах навели более-менее нормальный порядок. Это очень долгий и дорогостоящий процесс. Неслучайно крупные компании, локомотивы омской стройиндустрии не идут в этот бизнес. Им проще, несмотря на все риски, многоэтажный дом в городе возвести, чем заниматься малоэтажным строительством. Слишком много в этом сегменте рынка нерешенных вопросов с землей, с коммуникациями, масса других проблем. Например, в техусловиях многих поселков записано, что подведен природный газ. А лимитов-то на газ нет. Ситуация на этом рынке серая, нет прозрачности, и это также отпугивает застройщиков.

- Алексей Викторович, как вы, один из активных игроков на рынке малоэтажного домостроения, решаете эти проблемы?

Сабельфельд: Никого не хочу обижать из своих коллег, но когда я начинал, у меня в глазах не сверкали доллары, мол, все быстро распилю, распродам. Я знал, на что шел. Начал с визитов в "Межрегионгаз", "Газстройэксплуатацию", "Водоканал", другие ресурсные организации, обсудил объемы поставок газа, условия подключения воды, канализации, узнал, пройдет ли по этой зоне "инвестиционка" по электроэнергии. Детально прояснив ситуацию, решил принять участие в торгах, на которые администрация выставила четыре гектара земли под застройку. Я выиграл конкурс, забрал землю, размежевал, сделал 40 кадастровых паспортов. Мы прошли публичные слушания в райсовете, защитили проект планировки, эскизный проект, предусмотрев в будущем поселке строительство магазина. И лишь потом заявился как застройщик поселка. Чаще бывает наоборот. Берут 20 га земли сельхозназначения, рисуют на бумаге микрорайон с красивым названием, поставят пару избушек, газ в полукилометре, вода когда-нибудь будет, и начинают продавать участки. Проблема в том, что люди стремятся сначала заработать, а потом, может быть, что-то сделать. У меня в поселке все подключено, есть газ, вода, электроэнергия. Проект как конечный продукт реализован на 95 процентов. В поселке уже готовы четыре улицы. В следующем году планируем завершить строительство поселка.

Басова: Видимо, ваш проект - приятное исключение из правил. Знаю еще два таких же исключения. В целом же ситуация на рынке малоэтажного жилья далеко не так радужна. Посмотрите, сколько у нас выдано разрешений на строительство коттеджных поселков как инфраструктурных объектов, и все станет ясно.

Васильев: Проблема еще в том, что большинство застройщиков по каким-то причинам размещают свои площадки на землях сельскохозяйственного назначения, что не позволяет строить жилье. Застройщики не спешат решать вопросы с изменением назначения земли, не торопятся сделать проект планировки, проводить, как положено, публичные слушания. Такое отношение не редкость среди застройщиков. Градостроительным кодексом расписана вся процедура отвода земель для строительства. Да, она сложная, но ее надо пройти.

- Какие дома из малоэтажного сегмента рынка пользуются сейчас спросом? Видимо, время массового строительства шикарных коттеджей уже прошло?

Басова: Стабильный спрос на малоэтажное жилье сейчас формируется в основном в ценовом сегменте 2-3,5 миллиона рублей. Повторю, это в среднем стоимость одной квартиры в городе. Другой важный момент: более 60 процентов покупателей могут позволить себе приобрести дом на земле только с помощью ипотеки. Без нее этот рынок не сдвинется с места. Банки пока не охотно идут на это, так как для них не прозрачен механизм застройки того или иного поселка. Это отражается на покупателях жилья, которые порой не могут взять ипотеку, так как у застройщика нет полного пакета документов, утвержденных правил застройки, генплана и т.д. Следующая проблема - нет ипотеки на землю. Допустим, застройщик постарался, прошел все согласования, утвердил техусловия, подвел коммуникации на участок под застройку, который выставил на продажу. Но далеко не все могут себе позволить купить без ипотеки даже один земельный участок с коммуникациями. Пока спрос остается неудовлетворенным, мы не сможем развивать малоэтажное строительство как нам хотелось бы.

Сабельфельд: Если застройщик все сделал правильно, то земельный участок может являться предметом залога для банка. Например, инвестор нашего проекта - Сбербанк готов дать кредит на приобретение земельного участка с коммуникациями в поселке Возрождение.

- Как сделать малоэтажное жилье более доступным?

Басова: Необходимо в первую очередь разработать более доступные схемы приобретения малоэтажного жилья с помощью ипотечного кредитования. Нужно снижать себестоимость строительства, внедряя современные технологии, используя новые стройматериалы. Причем особое внимание обратить на снижение стоимости подключения домов к коммунальным ресурсам. Думаю, эти вопросы должны курировать государственные структуры, например, Минстрой. Это повысит прозрачность в этом сегменте рынка недвижимости.

Васильев: Основная цель любой коммерческой организации - извлечение прибыли. Задача государственных органов власти, прежде всего, защита интересов малообеспеченных групп населения. В связи с этим приоритетом государства является поддержка застройщиков, ведущих строительство жилья эконом-класса, а не элитного жилья. Доступность малоэтажного жилья может быть достигнута путем снижения себестоимости строительства и повышения платежеспособного спроса на данное жилье. Участие застройщиков и граждан в федеральных и региональных целевых программах позволяет решать обе эти задачи. Безусловно, что с течением времени данные меры поддержки будут совершенствоваться, принимая новые формы, неизменным останется требование к неукоснительному соблюдению законодательства.

Сабельфельд: Если не будет помощи со стороны государства, малоэтажное строительство никогда не станет массовым. Именно в этой сфере, на мой взгляд, необходимо применять формы государственно-частного партнерства. В идеале схема совместной работы может выглядеть так: региональная или федеральная власть выделяет необходимые средства по защищенным проектам ИЖС, когда прошли публичные слушания, утвержден проект планировки, проверена надежность, финансовое состояние фирмы. Тогда можно начинать диалог с государством: "Помоги протянуть газ, воду и т.д.". Государство со своей стороны говорит: "Взамен ты предоставишь участки в комплексной застройке с коммуникациями под нужды муниципалитета, региона для дальнейшего строительства жилых домов для врачей, молодых специалистов и т. д.". Думаю, такой вариант возможен и устроит все стороны. Хорошо бы привлечь в отрасль "длинные" деньги. Но механизм кредитования на длительный срок пока у нас плохо отлажен. Считаю, что нужно развивать институт ренты жилья, который хорошо отлажен за рубежом. Почему бы не возродить так называемые доходные дома? Много прорех у нас в градостроительном кодексе. А комплексная застройка поможет сделать малоэтажные поселки красивыми и комфортными для проживания.

Васильев: И еще один немаловажный момент. При решении вопросов о малоэтажной застройке многое зависит и от активной позиции руководителей муниципалитетов, к прямым полномочиям которых относится жилищное строительство. Например, в свое время руководство Саргатского района много сделало, чтобы решить вопрос строительства поселка Светлый с участием бюджетных средств. И застройщикам следует вести более активную работу с администрациями муниципалитетов, добиваясь поддержки в реализации проектов малоэтажного домостроения.